如今的社会，我们在生活中总是要与周围的人、单位、组织发生各种各样的关系，相互之相的沟通交流需要法律来维持和保障其规范、正常、健康地得以存在和发展。其中，合同法是与我们生活联系最紧密的，也是影响最大。比如近期浩云律所代理的一个案件，对方就是因为对合同有关的法律不熟悉，导致错认合同效力而吃了亏。

娱乐文化公司与某连锁酒店签订一份《酒店租赁合同书》，主要内容包括：娱乐文化公司将位于北京市某酒店整体租赁给某连锁酒店经营，该房产整体租赁（含客房、酒家、员工宿舍楼），建筑面积约19000平方米，起始租金单价为22元/平方米/月，租期12年。为了使本合同在合同有效期内顺利履行，某连锁酒店需向娱乐文化公司支付100万元作为履约定金。除此之外，双方还约定了违约责任，若一方违约则需支付违约金150万元。合同签订后，某连锁酒店开始进行装修，主楼装修花费86万元，附楼部分装修花费35万元。在酒店经营二个月后，某连锁酒店发现租赁的附楼部分未办理报建手续，某连锁酒店认为手续不全会影响其经营，遂以合同违反法律强制性规定无效为由，拒付租金并办理了退场手续，并要求娱乐文化公司赔偿因合同无效带来的损失，而娱乐文化公司则认为某连锁酒店擅自解除合同给自己带来了损失，于是涉诉。

一、合同效力如何？

《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”

《中华人民共和国合同法》第56条，“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。

本案中，《酒店租赁合同书》分为两部分，酒店主楼部分和附楼部分。两部分各自独立，互无依存关系。因此，虽然附楼部分根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定被认定为无效，但是并不影响主楼部分的效力，因此该合同为部分有效的合同。

二、合同解除后，某连锁酒店应承担什么责任？

1、主楼部分的租金及附楼部分的房屋占用费。

由于合同中关于主楼部分的约定是有效的，因此某连锁酒店应当支付合同约定的租金。关于附楼部分，虽然约定无效，但是根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，某连锁酒店也应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。

2、违约金。

本案中，由于合同中关于酒店主楼部分的约定是有效的，因此某连锁酒店未按约定支付主楼部分的租金，构成违约，应当承担合同约定150万违约金赔偿。

三、合同解除后，娱乐文化公司应承担什么责任？

1、返还定金100万。

《中华人民共和国合同法》第116条，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”

本案中，合同中既约定了定金也约定了违约金，可以选择适用。若对方选择金额较高的违约金条款，则娱乐文化公司应当返还定金100万元。

2、赔偿附楼装修损失。

本案中，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条第（2）项的规定，某连锁酒店作为承租人请求出租人赔偿主楼部分剩余租赁期内装饰装修残值损失的，法院不予支持。

但是，娱乐文化公司违法将未办理报建手续的附楼租赁给某连锁酒店，违反国家强制性法律规定，致使该部分租赁合同无效。根据相关法律规定娱乐文化公司应该赔偿某连锁酒店附楼部分的装修损失35万元。