现实生活中，购房者在签订合同中，经常会诚意金、定金、订金等等名词。不懂法律的人根本不知道其中的区别以及法律后果，有时候就不能最大化自身的权益。比如诚意金，就是指购房者为购房向卖方表示购买诚意而支付一定数额的钱款，一般是开发商的一种营销手段。开发商在收取诚意金的同时，对购房者许诺一定的优惠，刺激购房者的积极性；另外，通过收取诚意金，确定购房者选房的先后顺序，维护购房秩序。诚意金在我国法律上并没有明确的规定，是合同双方当事人自行约定的产物，不能产生法律上定金的法律后果。近期北京律师事务所浩云律所经济案律师接到刘小姐的咨询，就是由于分不清两者的区别而不知道如何主张权利。

某房地产开发公司发放活动并出具VIP卡申领须知，刘小姐与该房地产开发公司签订《某苑VIP卡预约单》，主要约定：“刘小姐申请领取某苑的VIP金卡并自愿交纳诚意金5万元整；在某苑选房当天携带其身份证、预约单、该VIP金卡及选房定金到售楼中心选房，如由于本人个人原因错过选房时间和选房秩序，过期、过号不侯，将视为本人自动放弃VIP会员卡所有权益，责任由本人自行承担；购卡人承诺严格遵守某苑选房的各项规定及销售安排，按公司提供的房号、选房流程及认购指南进行选房，如本人对规定有异议，则自愿放弃VIP会员卡的所有权益”。

按照通知，刘小姐按时到某苑楼盘处排队等候选房。进场后，刘小姐选中某苑2-4-X02号房，选中后并以银行卡刷卡方式交纳购房定金2万元给房地产公司，后签订认购协议书时，房地产公司发现该房已被持某苑VIP金卡卡号为12号的客户认购。于是公司告知刘小姐该房已被他人认购，不能签订该房的认购协议，告知可改选其他编号住房，刘小姐不同意改换并认为公司违约，但是不知道该向公司主张退还多少钱，遂咨询我所。

一、房地产公司应当返还诚意金5万元。

诚意金和定金两者最大区别在于，购买者交纳诚意金体现的是购买的意向和积极性，而定金的交纳则是正式订立合同的意思表示。如购买者在交纳诚意金后与开发商达成商品房买卖合同，则诚意金才能转化为定金。具体到本案，双方签订的《某苑VIP卡预约单》明确约定，交纳的是诚意金，该款项旨在为获得优先选房权及正式签订商品房买卖合同做铺垫，而不是正式签订商品房买卖合同的定金，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第118条规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。因此，因双方未签订商品房买卖合同，故该5万元不属于定金，应当按照约定将该5万元退还给刘小姐。

二、房地产公司应当双倍返还定金2万元。

本案告交纳的2万元明确约定是定金。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条的规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。由此规定可知，适用定金罚则的前提是接受定金的一方拒绝订立合同。本案中，该2万元为某苑2-4-X02号房的购房定金，即该定金是刘小姐欲与房地产公司签订房屋买卖合同所交纳的定金。房地产公司明知该房已被他人认购的情况下未及时向刘小姐说明，致使刘小姐认为可以认购而交纳定金，后公司拒绝与刘小姐签订认购协议书及购房合同，依照定金罚则的规定，应当双倍返还定金，即4万元。