近年来，疫情反复对相关行业产生了一定的影响，特别在房屋租赁领域，中介机构以疫情为由主动与房东解除代理合同的事件不在少数。但是，中介机构口中“不可抗力”的理由并不一定能成为承担违约责任的“免死金牌”。下面我们通过浩云律师事务所代理过的一起案例，来为大家进行详细解读。

【基本案情】

2019年2月，A与B公司签订了《房屋出租委托代理合间》，约定A将北京市某房屋(以下简称涉案房屋）交给B公司代为出租，期限2年，无论房屋是否出租给第三方，B公司均应按期支付租金。A按合同约定交付房屋后，B公司支付了部分房租，但自2020年4月30日起B公司以无款为由拖欠房租不付，因此A委托浩云律师事务所律师，将B公司诉至法院。

【浩云说法】

本案争议焦点为，B公司是否构成违约。

B公司辩称：首先，B公司不构成违约，2020年疫情是不可抗力，根据当时的法律规定，符合不可抗力的情况，国家卫健委将疫情列为强制性管理的传染病，属于不能抗拒、不能预见、不能避免的不可抗力。

其次，根据双方合同中约定的免责事由，因不可抗力导致不能履行的，合同终止；根据法律规定，不可抗力的影响可以部分或全部免除责任，

根据合同约定合同自动终止，双方互不承担责任。本案因为疫情导致合同不能履行，B公司及时告知A要求尽快收回房屋，以此减少损失，因此本案是因不可抗力导致的损失，A要求违约金没有依据。

法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。A与B公司签订的《房屋出租委托代理合同》系双方当事人 真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定， 应属合法有效，双方均应遵守履行。

本案中，依据双方的短信沟通记录及当庭陈述可以认定，B公司于2020年4月13日通过短信方式向A提出退租，A对此知悉并要求B公司于2020年5月底腾房及依约支付违约金。B公司亦自述其公司已于2020年5月底前腾空涉案房屋，租金亦已交至2020年5月31日。因此法院认定双方签订的《房屋出租委托代理合同》于2020年5月31日解除。

根据该租赁合同的约定，B公司有权在负担相当于二个月租金作为违约金的情况下解除合同。B公司提前退租已构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。

B公司辩称其提前退租系因疫情导致的不可抗力，不应承担违约责任。但依据其自行提交的《解除协议书》则显示其公司与租户在2020年5月14日方解除租赁关系，且其未证明涉案房屋因疫情而致使无法使用，因此法院对其该项意见不予采纳。

双方就合同解除后的清算事宜应协商解决，尽量避免因合同解除对双方造成的损失。合同解除后，双方均负有交接涉案房屋的义务。现根据双方当事人提交的证据 及在庭审中的陈述来看，B公司虽持有涉案房屋钥匙、 电卡，但A在明知B公司已要求退租的情况下亦未及时采取合理措施，致使房屋迟迟未正式交接，故双方均对涉案房屋不能及时交接负有一定的责任。

【案件结果】

经审理，法院最终判决：1、确认A与B公司签订的涉案合同于2020年5月31日解除；2、B公司向A赔偿违约金10200元及支付房屋占有使用费20400元。

【浩云小结】

虽然《民法典》中对不可抗力因素进行了相关规定，但正如本案的案情，想要主张因不可抗力原因导致合同无法履行，需要举证证明不可抗力因素对合同履行的充分影响。中介机构单方面违约，也不可能随意拿不可抗力作为违约借口。