一、案例简述：

张某与吴某于2019年4月6日签署《商业地产居间租赁合同》，双方约定将北京市朝阳区和敬路处房屋（以下简称涉案房屋）出租给吴某，房屋性质为配套公建。租赁期限自2019年5月20日至2025年5月20日，其中2019年4月20日至2019年5月19日为免租期，吴某需要在签订合同时交给张某履约保证金33333元。任何一方无故解除合同的，违约方需向守约方支出剩余租期内总租金的5%作为违约金。合同签订后，吴某依约支付了第一期租金（2019年5月20日至2019年11月19日）20万元和履约保证金。

2019年11月20日，吴某退出房屋并解除了合同，张某向其索要违约金时，吴某以张某未能兑现向其承诺的房屋延长2米以及二楼房屋漏水使其无法装修等原因导致经营成本过高为由拒绝支付违约金。

张某为了维权咨询并委托了北京浩云律师事务所的北京经济律师于律师和代律师，由于两位律师处理合同纠纷非常有经验。在了解了基本案情后迅速做出了维权策略，向北京市朝阳区人民法院提起诉讼要求吴某支付违约金、拖欠的房屋和供暖费、免租期内的房租等。

二、争议焦点：

1、双方在合同中约定了免租期，被告违约后是否需要支付房租？

2、被告以房屋漏水等原因主张经营成本过高为由，是否可以成为免责的理由？

三、法庭上原告与被告的法律意见：

1、被告法律意见

（1）双方在合同中约定了免租期（勿需支付租金），根据民法意思自治原则以及《合同法》第60条的规定，双方应当按照合同约定履行自己的义务，所以原告要求支付租金是没有依据的。

（2）原告曾经向被告承诺所租房屋向外延长2米，可是迟迟未兑现；此外，所租房屋存在质量问题，二楼一直漏水导致被告一直无法装修。正是由于原告的原因导致被告所租房屋用于经营的成本过高，被告无奈之下才解除了合同，所以不应承担违约责任。

2、原告代理律师意见：

（1）原告与被告在磋商租房事宜上，由于被告承诺租赁期限很长（2019年5月20日至2025年5月20日），原告才在合同中给予了被告一定时间的免租期。但是签订合同后，被告仅仅租了半年就违约解除合同，使得原告无法基于信赖而得到后续的租金。根据《合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”　被告应当对于原告的信赖利益损失予以赔偿。

（2）首先，合同中未约定所租房屋向外延长2米，原告也未向被告给予房屋向外延长2米的承诺；其次，即使房屋存在漏水等情形，此情形也不会导致合同目的无法实现，被告完全可以和原告协商或提出减免租金的请求，根据《合同法》第94条关于合同法定解除权的规定，被告不享有法定解除权，理应承担违约责任；最后，经营成本过高是一般的商业风险，被告在签订合同时应当预见，不能将这种风险转嫁到租赁房身上，因此被告应当承担违约责任。

四、法官的法律意见和判决结果

1、法院的法律意见。

（1）被告仅仅租赁半年就退租的行为破坏了双方的信赖关系，使得原告无法获得后续租金，根据公平原则及信赖利益保护原则。合同解除后，被告需要支付免租期内的房屋占有使用费，本院将该占有使用费与被告此前交纳的履约保证金33333元互相冲抵。

（2）合同当事人通过平等协商、互信互惠基础上建立的合同关系应得到充分尊重，任何一方不得随意摒弃剔除或无故解约。被告提出的经营成本过高系作为租赁合同承租人可预见、应预见、并需要其自行承担的商业风险，不得随意转嫁他人。被告解除合同没有合理的免责理由理应赔偿，但是合同约定的违约金过高，本院酌定为五万元。

2、法院判决结果

依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条之规定，判决如下：

（1）确认原告与被告之间的房屋租赁合同于2019年12月12日解除；

（2）被告于本判决生效后七日内向原告支付租金二万四千一百七十八元；

（3）被告于本判决生效后七日内向原告支付违约金五万元；

（4）被告于本判决生效后七日内向原告支付供暖费一千九百七十五元；

（5）驳回原告其它诉讼请求。