不动产抵押是目前借款主要接受的担保方式之一，但实践中办理抵押登记时，由于部分地区登记部门系统设置及登记规则的原因，往往未设置担保范围一栏，仅对“被担保主债权数额”进行登记，导致抵押登记的内容与担保合同中约定的担保范围存在不一致。那么，如果在不一致的情况下，担保范围该以哪个为准呢？

翁某向麻先生借款200万，约定借款利率为10％／年，双方签订了借款合同，同时为了担保债务履行，翁某以自己的一套房屋抵押，抵押合同约定了担保范围包括主债权项下的金额及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的一切费用。在进行抵押登记时，由于不动产登记簿或他项权证上的“权利价值栏”中只能填写固定数宇，不得加载相关文字表述，在登记簿上并没有关于担保范围登记的栏目，只能填写主债权200万。借款到期后，翁某没有偿还借款，麻先生行使抵押权的过程中产生争议，抵押范围究竟以登记为准还是合同为准？麻先生咨询本所经济合同律师寻求答案。

登记范围与合同约定范围不一致，抵押范围以何为准？这个问题再司法实践中有争议，一种观点认为应当以登记范围为准，另一种观点认为应当以合同约定为准，之所以产生这两种截然对立的观点，除了对不动产登记制度的理解存在差异外，不动产登记在各地实践中操作的差异也是一个重要因素。比如南京和上海两地设立不动产抵押登记申请表所包含的项目就在担保范围栏目设计上存在重大差别。上海市文本并无担保范围空格一栏，而南京市则设计有主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用、其他。显然，由于南京市不动产登记机构在进行抵押登记时，当事人就有机会在设立抵押时就担保范围申请在不动产登记薄上进行记载，而上海市就无法在不动产登记薄上详细记载担保范围。

根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第58条规定，并结合本案实际情况，在合同各方意思表示真实、一致且内容合法的情形下，不能因不规范的行政行为而影响当事人实体权益的实现，本案的担保范围应以合同约定为准。