租赁商铺从事商业生产经营活动是当前较为普遍的现象，但是随着城市的发展，商铺所在地往往会因为市政规划而拆迁，这对承租方来说必定会带来经济损失，那么拆迁时承租方是否可以要求经济补偿款？而租赁的商铺未取得建设许可证，双方签订的租赁合同还有效吗？下面通过一则案例来为大家详细解答。

【案情回顾】

原告与被告签订《商铺出租合约》，约定中规定，被告将某工业区内一商铺出租给原告，原、被告的租赁关系自2006年10月31日至2020年4月期间一直存续。2020年2月20日，商铺所在地相关部门发布公告，该商铺所在地块纳入改造范围并给予搬迁补偿，原告承租商铺后装修经营多年，现被征迁原告理应享受相应补偿款项，然而被告领取补偿款后却没有给原告任何的补偿，因此原告将被告起诉至法院。

原告向法院提出诉讼请求：

1、判令被告向原告支付搬迁补偿费100000元；

2、判令被告向原告返还租赁定金2000元。

3、判令被告承担本案全部诉讼费用。

【浩云说法】

本案焦点问题主要体现在以下几个方面：

一、案涉《商铺出租合约》是否有效？

本案中，被告出租的商铺，是未取得建设工程规划许可证而建设的厂房。那么原告方与被告方之间的租赁合同是否有效呢？

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条法律规定，原告与被告于签订的《商铺出租合约》是无效的。关于原告要求被告返还租赁定金2000元的问题，由于涉案的《商铺出租合约》无效，且涉案商铺已进行拆迁，因此，原告的主张于法有据，法院予以支持。

二、原告主张的拆迁补偿有法律依据吗？

在本案中，原告作为商铺的承租方要求分割相应的拆迁利益，而非直接主张合同项下权利。拆迁补偿协议系由房屋权利人与拆迁人签订，原告并非被拆迁人，但是拆迁补偿协议约定的补偿内容涉及到原告作为承租方的利益，即原告虽然不是拆迁安置的协议主体，但是不能据此否认原告应当享有的拆迁安置利益。

被告并非征收的部门，且其对于商铺无法继续使用并无过错，故对于原告的搬迁利益应当以被告实际收取的搬迁利益数额为限。

三、拆迁补偿款项该怎么分？

对于其他生产生活资产-搬迁补偿，由于原告在合同期满后未与被告签订新的合同，租赁期限为不定期，租赁期限较短，上述费用应在出租人和承租人之间进行合理分配，法院酌定由原告与被告各分配50%。

原告未能举证证明存在由其加建的建（构）筑物或由其购置的不可搬迁机器设备，故法院对原告要求的建（构）筑物拆迁补偿、不可搬迁机器设备拆迁补偿不予支持。原告未能举证证明被告收取了拆迁补助费、临时安置补助费，原告要求被告支付该两项费用缺乏依据，法院也不予支持。

另外，原告要求被告赔偿承租土地使用权补偿费，该项费用是针对被告承租土地使用权的租赁期限按市场价值进行补偿，应归被告所有，原告的主张缺乏依据，也没有得到法院的支持。

最后，法院判决被告乙于本判决发生法律效力之日起十日内向原告甲支付拆迁补偿款8461元；被告乙于本判决发生法律效力之日起十日内向原告甲返还租赁定金2000元；同时驳回原告的其他诉讼请求。

【浩云小结】

拆迁补偿协议约定的补偿内容涉及到原告作为承租方的利益，即原告虽然不是拆迁安置的协议主体，但是不能据此否认原告应当享有的拆迁安置利益。针对原告承租的商铺内的属于原告的生产生活资产的搬迁产生的损失，原告作为该损失的实际发生一方，应当获得对应的补偿款项。

另外，对商铺租赁，承租人一定要在签合同前确认该房是否取得取得建设工程规划许可证，避免因违反法律、行政法规的强制性规定而导致租赁合同无效。