违章建筑是指未取得拟建工程规划许可证，在规划区以外建设，违反《土地管理法》、《城乡规划法》、等相关法律法规的规定动工建造的房屋及设施。在房屋租赁过程中，若承租人租到了违章建筑，那么双方签订的合同是否有效？承租人又该如何主张权利呢？下面我们通过北京浩云律师事务所代理过的一起真实案例，来为大家详细解读。

【案情回顾】

原告：A公司

委托诉讼代理人：北京浩云律师事务所律师，刘律师

被告：B公司

原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于北京市某房屋出租给原告使用，用途为展示及办公，租赁期限自2019年4月18日至2021年5月17日，《房屋租赁合同》签订后，原告已向被告支付押金38万元和房屋租金76万元。

不久后，原告发现该房屋属于违章建筑，于是就此与被告沟通，但一直未能协商解决此问题。2019年7月8日，被告突然将涉案房屋的门锁闭，导致原告无法继续办公，并且被告在2019年8月23日将原告的办公家具、电脑设备等物品全部搬离。原告多次与被告协商解决事宜均遭到拒绝，因此，原告委托北京浩云律师事务所，向被告提起诉讼。

【浩云说法】

本案争议焦点为，双方签订的《房屋租赁合同》是否有效。

被告认为，不认可合同无效。房屋可以保证原告正常使用，是原告单方违约，应承担全部责任，被告不应退还押金、租金。同时，根据双方签订的合同第二条规定，原告对于涉案房屋没有房产证的情况是知悉的。

根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。当房屋租赁合同无效时，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

房屋租赁合同无效，可以支持当事人按照合同约定的租金标准主张房屋使用费。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案中，租赁房屋系没有规划及产权证明的违章建筑，故涉案租赁合同应属无效协议，原告应承担其占用房屋期间的房屋占用费，被告应将押金退还原告。因被告于2019年7月8日将涉案房屋予以封门，法院认定原告占用房屋的时间截至2019年7月7日。法院根据公平原则以及本案的具体情况，结合合同约定的违约金标准以及免租期比例，酌情确定原告应承担的占用费数额，并据此确定被告应退还的租金数额，对于原告租金退还诉讼请求中的合理部分予以支持。

关于赔偿损失，租赁合同虽然无效，但是经调查，双方对于涉案房屋系无证建筑的情况是明知的，原告出具的《承诺书》、《租金付款承诺书》属于原告对其租金支付义务的结算以及清算事宜，被告据此收回房屋并无不妥之处。故原告要求被告赔偿损失缺乏法律依据。

【案件结果】

法院经审理，确认A公司与B公司签订的《房屋租赁合同》无效。同时判决B公司退还A公司押金380000元及租金280000元。至此，北京浩云律师事务所与A公司之间全部委托事务结束，当事人对案件结果非常满意。

【浩云小结】

在房屋租赁行为中，涉事房屋若未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，则双方订立的租赁合同无效。这也提醒大家，在租赁房屋前，一定要确认自己租的房子是否符合相关法规，以免后续给自己带来不必要的损失。